郑州律师

刘俊杰   律师

联系电话   13598892185

 

个人简介

    郑州知名律师刘俊杰为您提供民、商事诉讼代理业务;刑事辩护及代理业务;离婚继承纠纷;房地产纠纷;交通事故纠纷;公民、企业法律顾问等法律服务。 

我要提问
昵称:
电话:
 
友情链接
 
查看内容

商品房定购协议书的效力问题

商品房定购协议书的效力问题

点击:3468 [日期:2009/9/17 17:13:36] 作者:

  [案情]

  2008年8月20日,原、被告双方签订《定购协议书》一份,约定原告定购被告开发建设的水墨丹青•砚池小区4号楼3-4-1室(2组团),建筑面积89.26平方米住宅,单价为3486.87元/平方米,总房款311238元。付款方式为公积金贷款。并约定签署协议时原告向被告交付定金人民币111238元,一次性付款者三日内交齐房款,银行按揭者三日内交齐全款的30%(即111238元)。合同签订同日,原告即通过银行转账的方式交纳了111238元首付款。被告为原告出具了收款收据,在收款事由一栏中载明:2-4#3-4-1,89.26平方米,3486元/平方米,首付。另,原告在2008年7月5日向被告交纳了3000元购房款,两次总计向被告交纳购房款114238元。嗣后,原告因被告无商品房预售许可证与被告产生争议,原告主张返还已交购房首付款114238元无果,故于2008年12月18日诉至法院,请求判令被告返还已交纳的购房首付款114238元及利息。本案在诉讼中,2009年2月5日,被告取得了沈阳市房产局颁发的商品房预售许可证。

  [分歧]

  本案事实非常清楚,但对原被告双方签订的《订购协议书》的性质和效力的认定上存在分歧。一种意见认为:原被告双方签订《房屋订购协议书》时明确约定签署协议时原告向被告交付定金人民币111238元,故应当认定原告向被告交付的111238元为购买房屋的定金。双方订立的合同也不能认定为商品房买卖合同,根据相关法律规定,该定购协议书中并不具有交付使用条件及日期等要件,因此该份协议书不属于商品房买卖合同。又根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定,商品房的认购、定购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。第二种意见认为:本案双方签订的订购协议书是商品房预售合同。因为原被告双方签订的《定购协议书》明确约定了房屋的小区楼号、房号、面积、价款、付款方式、银行按揭者的付款义务,合同签订后原告依据合同的约定交付了30%的首付款,被告接受了该款项,至此原告已经履行了一个购房者的主要义务,双方签订的合同也具备了《商品房购销管理办法》第十六条规定的主要内容,对于不完善的内容双方可依法进行补充,但并不能改变合同的性质。

  [评析]

  笔者同意第二种意见。

  首先,司法解释对于商品房的认购、订购、预定等协议如何认定为商品房买卖合同做出了限定,即具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容,但在此应当对双方订立的合同做出善意的合理的解释。商品房买卖合同主要的条款为房屋座落、面积、单价、总价、付款方式等等,但应当引起注意的是,对于合同应作合理的解释,双方订立的合同如果对于最主要的内容均进行了约定,则可以确定合同的性质。至于其他一些条款,则可以在合同履行中根据合同法的规定做出补充,如果具备了上述主要的条款即应认定为商品房买卖合同。另外,从合同的解释来分析,双方在订立合同时写明111238元为定金,但是在合同签订后交款时却在收据中载明是首付款,应当视为双方合意对合同内容进行了变更。当然,即便没有标明是首付款,也应当将该笔付款视为购买房屋的首付款,因为双方已经明确约定付款方式为公积金贷款,而首付比例是全部房款的30%,该比例既符合交易习惯也符合交易地方的公积金贷款政策,作为买受人已经完成了最重要的付款义务,则其有理由获得相应的对待给付:房屋。而现实中,协助买受人办理贷款以获得全部房款确实是开发商的一项义务,由此也可以推定出原告交付的是首付款,将该笔解释为首付款符合双方订立合同的目的。综合以上可以认定双方订立的具备商品房买卖最主要条款的《订购协议书》的性质为商品房买卖合同。

  第二、双方订立的该商品房买卖合同为无效合同。在确立订购协议书是商品房买卖合同的基础上,就可以认定该分合同是无效的合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定,出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定为无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。司法解释的规定确定合同的效力是可以补正的,但限定了一定的补救期限,将之限定在起诉前。对此补正期限,应当结合司法解释制定的背景严格把握。本司法解释制定时,对于能否将事后取得预售许可证作为合同效力的补正条件是有争论的,最高法院在综合各种意见的基础上制定了该条,在解释该条时同时应当注意到,消费者购买期房是购买一种物权的期待权,因此对于买受人权益的保障尤其重要,司法解释如此规定也具有规范房屋开发商经营,降低购房人在购买期房时的风险。至于是否认定为有效,司法解释在此处是授权性规范( “可以认定为有效”),笔者认为应当取决于买受人是否同意继续履行,买受人同意则可以补正,在起诉后取得预售许可证的,法院也不必一定将合同认定为无效,可以充分征询买受人的意见,如此一来虽有法院帮助当事人订立合同的嫌疑,但换一角度考虑,也符合不轻易消灭一桩交易的合同法立法原意,是经得起推敲的。

  综上,笔者认为对于商品房订购、认购协议书是否构成商品房预售合同,应当在把握合同主要条款的基础上做出相对宽松的解释,而在未取得预售许可证引发的纠纷中,则应严格把握补正合同的时间点,并充分征询买受人是否继续履行合同的意愿,如此能够更好的保护合同相对人的权益,保护交易并对于开发商不规范的市场行为有效规制。

  马鑫泉

关键字: 商品房定购协议书的效力问题  
上一篇文章:保险公司对醉酒驾车应否承担交 下一篇文章:离婚时房贷未还清增值怎么分